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Le dispositif Scellier, entré en vigueur le 1er janvier 2009, est un dispositif de défiscalisation qui vise à encourager l’investissement locatif.
Modifié en 2011, il favorise désormais les logements situés dans des programmes conformes au label BBC (Bâtiment Basse Consommation), qui bénéficient d’un avantage beaucoup plus attractif.
Il vous permet ainsi de bénéficier, pour un programme BBC, d’une réduction d’impôt égale à 22 % du prix d’acquisition du bien (dans la limite de 300 000 € d’investissement), sur 9 ans. Pour un investissement réalisé avant le 31 décembre 2011, vous pouvez ainsi récupérer jusqu’à 66 000 €, quelle que soit votre tranche marginale d’imposition (TMI).
La loi Scellier se décline en une version « Scellier Intermédiaire ». En respectant un plafond de revenu de vos locataires, elle vous permet de prolonger votre engagement de location. Il est alors possible de récupérer, en 15 ans, jusqu’à 32 % du prix d’achat de votre bien !
Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Le dispositif Scellier version 2011 poursuit un double objectif :
Le dispositif de défiscalisation Scellier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, et non d’une réduction du revenu imposable comme c’est le cas avec d’autres dispositifs. L’avantage fiscal dépend ainsi uniquement de la valeur de l’investissement et pas de votre tranche d’imposition. Jusqu’au 31 décembre 2012, vous pouvez encore bénéficier de la loi Scellier, mais son montant diminue chaque année.
Engagement de locations sur 9 ans.
Depuis le 1er janvier 2011, le taux de base de la réduction d’impôt, fixé par la loi de finances pour 2011, est différent selon que le logement bénéficie ou non du label Bâtiment Basse Consommation (BBC).
Logement BBC :
acquisition en 2011 : réduction d’impôt de 22 % du prix d’acquisition du bien,
Logement non BBC :
acquisition en 2011 : réduction d’impôt de 13 % du prix d’acquisition du bien,
acquisition en 2012 : réduction d’impôt de 9 % du prix d’acquisition du bien.
À savoir : si la réduction d’impôt est supérieure au montant de l’impôt dû, elle n’est pas remboursée. Vous pourrez cependant reporter la différence durant 6 ans.
Prenons l’exemple d’un couple dont l’impôt sur le revenu s’élève à 2 500 € en 2011. Grâce à la loi Scellier, ils bénéficient d’une réduction d’impôt de 4 000 €. Ainsi, ils n’ont plus d’impôt à régler, mais les 1 500 € de réduction d’impôt restants ne leur seront pas remboursés. Cependant, ils pourront les déduire de leur impôt sur le revenu de 2012. Si un dépassement est encore observé, il sera reporté une nouvelle fois, jusqu’à la 6e année incluse (à condition que le logement soit maintenu à la location).
Avec le Scellier 2011 Intermédiaire (ou « Social »), vous devez vous engager à louer le logement pendant 9 ans minimum, mais aussi à respecter :
En contrepartie, vous bénéficiez d’une déduction spécifique de 30 % sur votre revenu foncier imposable.
Vous avez la possibilité de prolonger votre engagement de location. Vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire de 5 % du prix de revient du logement en 3 ans, renouvelable une fois, soit jusqu’à 32 % sur 15 ans en BBC, 23 % sur 15 ans en non BBC, pour un investissement réalisé en 2011.
Les loyers et zones géographiques
Pour bénéficier des avantages de la loi Scellier, votre logement doit être situé dans un secteur en pénurie de logements. Le dispositif Scellier s’est toutefois ouvert, en 2011, à certaines communes en zone C (zones rurales) : sur dérogation du ministère du Logement, une commune de moins de 50 000 habitants peut demander à devenir éligible à la loi Scellier. Quant aux loyers, ils sont plafonnés selon la localisation du bien.
Pour que vous puissiez bénéficier des avantages fiscaux, votre locataire doit faire du logement sa résidence principale.
Dans le cadre du dispositif Scellier classique, le locataire ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal. Toutefois, il peut être un ascendant ou descendant, faisant une déclaration de revenus séparée.
Dans le cadre du Scellier Intermédiaire, le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un ascendant ou un descendant.
Quelles ressources pour vos locataires ?
Dans le cadre du dispositif Scellier Intermédiaire, le locataire doit impérativement respecter un plafond de ressources, selon la composition de son foyer et la zone où est situé le logement
Les plafonds de ressources des locataires 2010 (uniquement pour le régime Scellier Intermédiaire)
Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Scellier, votre bien immobilier doit remplir les conditions suivantes :
(1) Conditions applicables à compter de la publication du décret définissant les modalités de justification de cette réglementation.
Le dispositif Scellier ne pourra bénéficier au contribuable qu’à raison d’une seule acquisition par an.
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